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A vendre, au calme absolu, Marseille 11ème, entre Les Camoins et la Treille, maison de plain-pied d'environ 90 m² composée d'une pièce à vivre, cuisine qui peut être ouverte, 2 chambres, un petit bureau, une pièce annexe barbecue-cuisine d'été. Abri voiture et dépendances. La maison peut être agrandie et un deuxième logement peut aussi s'envisager.
Visites possibles en respectant le protocole sanitaire de visites à partir du 28 novembre 2020
Les engagements de votre agence ne s'arrêtent pas à la fermeture de l'agence au public et à l'interdiction de faire des visites.
Comment ?
-Pour la Sainte Barbe, votre agence ERA Les 3 Lucs vous déposera courant novembre des sachets de blé pour respecter cette tradition.
-Les calendriers 2021 suivront.
-Pour les enfants, des courriers types pour rédiger la fameuse "Lettre au Père Noël" et tenter de gagner des chèques cadeaux. Avec l'assurance d'avoir une réponse. Distribution en Boîtes aux lettres et aux parents devant les écoles.
-Enfin des calendriers de l'Avent pour toute personne qui habite Marseille et ses alentours qui "likera" notre page Facebook dans la limite du stock disponible ici. Le calendrier leur sera déposé dans leur boîtes aux lettres. 100 pièces disponibles.
Prenez soin de vous, dans cette période difficile !
Votre équipe ERA Les 3 Lucs toujours disponible pour estimer vos biens et préparer la reprise en ciblant également vos critères d'achat.
Nous assurons notre service de Gestion locative sans interruption.
Spécial immobilier - Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier neuf
Villes et quartiers à privilégier, durée de détention du bien, prix… Tout ce qu'il faut savoir pour choisir au mieux son placement défiscalisé Pinel.
Compte à rebours. A partir de 2019, les communes de taille moyenne à l’immobilier peu cher ne seront plus éligibles au dispositif Pinel.
Trop peu de biens à vendre, pas assez de foncier disponible pour assurer une production de logements permettant de répondre à une demande toujours forte… En cette rentrée d'automne, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s'appuie sur les derniers chiffres du secteur pour juger« préoccupante »la conjoncture. Après un cru 2017 exceptionnel en termes de volume, les achats des propriétaires occupants et des investisseurs ont ralenti depuis le début de l'année. Sur le premier semestre, les futurs bailleurs ont ainsi été moins nombreux, à hauteur de - 10,4 %, que sur la même période de 2017.
Mais, si les ventes en Pinel fléchissent, ce type d'investissement immobilier défiscalisé pèse encore lourd, représentant 54 % des réservations enregistrées au niveau national. Prolongé jusqu'à décembre 2021, ce dispositif permet d'abaisser son impôt sur le revenu de 12 % du montant du bien avec un engagement de location non meublée sur six ans, de 18 % sur neuf ans et de 21 % sur douze ans, dans la limite d'un investissement global de 300 000 € par an. Autres règles à respecter : choisir un locataire sous conditions de ressources entrant dans les barèmes édictés par la loi et respecter un plafond de loyer. « Ce genre de placement s'avère tout à fait opportun pour ceux qui ont besoin de défiscaliser, même si, pour un investissement réalisé en 2018 et au-delà, il faudra tenir compte de l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2019, du prélèvement à la source », rappelle Cédric Forman, directeur général de Thesaurus. Le 4 septembre, l'État a annoncé que l'administration fiscale rembourserait au contribuable 60 % de la réduction Pinel au 15 janvier 2019 et le solde en septembre de cette même année.
Grand Paris. Avec un plafond du prix d'achat fixé à 5 500 €/m2, une telle opération est irréalisable dans la capitale. Mais, comme le prix moyen d'un logement neuf au niveau national avoisine 4 100 €/m2, ce genre d'investissement est possible « en Île-de-France, où le marché immobilier est tendu et la demande locative forte. Dans des communes comme Bagnolet (93), Pontoise (95) et Clamart (92), les prix de vente du neuf tangentent les 5 500 €/m2. C'est aussi le cas de nombreuses autres villes de région parisienne qui seront desservies par les futures lignes de métro Grand Paris Express », indique Philippe Plaza, directeur général d'Eiffage Immobilier. C'est le cas du Blanc-Mesnil, de Bagneux, de Massy, de Créteil, de Villejuif et de Saint-Denis. « La mise en service de ce nouveau réseau de transport va considérablement faciliter et accélérer la mobilité entre les villes des première et deuxième couronnes, certains secteurs devenant mieux connectés qu'aujourd'hui », ajoute Marc Julien, dirigeant fondateur de Pierre Invest. Car, en plus des travaux d'infrastructures destinés à construire ces nouvelles gares souterraines, c'est tout l'aménagement urbain de proximité qui est souvent repensé avec l'émergence d'un « morceau de ville » mêlant habitations, commerces, équipements collectifs et bureaux.
21 % du montant du bien
C'est la part qui peut être déduite de son impôt sur le revenu grâce au dispositif Pinel, avec un engagement de location non meublée sur douze ans.
Pour les communes de taille moyenne situées en zone B2, il est encore temps d'investir en Pinel. A Angers et à Brest, situés dans cette zone, les investisseurs sont nombreux et louent immédiatement leurs biens tout juste livrés. « A Angers et au Mans intra-muros, le marché locatif est dynamique avec des prix du neuf compris entre 3 300 et 3 500 €/m2 », précise Jean-François Vigneron, directeur opérationnel de Réalités Immobilier. Toutefois, le compte à rebours est lancé. Il ne reste plus que trois mois, soit d'ici au 31 décembre, pour « faire du Pinel ». À compter de 2019, cette zone à l'immobilier peu cher ne sera plus éligible à cette loi de défiscalisation.
Horizon. Un rendement locatif annuel proche de 4 % et des économies d'impôts sont des arguments qui font mouche auprès des candidats investisseurs. Mais il convient de choisir soigneusement son programme en se plaçant, dès le début, dans une perspective de détention à long terme. « Il faut sélectionner une opération avec l'objectif de capter une plus-value potentielle lors d'une revente à l'horizon d'au moins quinze ans. En optant pour du neuf dans un quartier en germe ou en cours de réaménagement, on peut tabler sur ce genre de scénario, indique Olivier Bokobza, directeur général du pôle immobilier résidentiel de BNP Paribas Immobilier. Les grandes villes et leurs agglomérations sont à privilégier, notamment celles où le solde migratoire est positif. »« Mieux vaut cibler les zones urbanisées où les actifs ont besoin de se loger et donc de louer sur un marché locatif globalement stable générant une demande régulière », complète Éric Ninu, directeur commercial d'iSelection. Résultat : « Il faut miser sur les 12 grandes métropoles régionales comme Nantes, Marseille, Toulouse, Lille, Lyon, Bordeaux… C'est là que le besoin de se loger est important, en dépit des prix élevés », insiste Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. Selon les derniers chiffres de la FPI arrêtés au deuxième trimestre 2018, le prix moyen du mètre carré habitable dans le neuf (hors parking) est de 4 190 € à Lyon (+ 4 % par rapport au 2e trimestre 2017), de 4 032 € à Bordeaux (+ 3,5 %), de 3 995 € à Marseille (+ 2,2 %), de 3 682 € à Toulouse (+ 4,4 %) et de 3 358 € à Lille (+ 3,2 %). Dans ces métropoles où l'immobilier neuf s'apprécie, le rendement attendu s'écorne. La raison ? Le bailleur doit respecter un loyer plafond qui reste peu ou prou le même que le bien situé en centre-ville ou dans les communes périphériques (à condition de se trouver dans la même zone). Cependant, l'équation peut se révéler gagnante à condition d'acheter au bon endroit. L'existence ou la programmation de grands projets urbains dans la ville ou dans son agglomération contribuent, à terme, à rendre certains secteurs plus agréables à vivre. De plus, « il ne faut pas oublier de cibler les villes où la vacance locative est faible, avec un revenu moyen d'un bon niveau et bien orienté », ajoute Marc Julien.
Autres éléments à prendre en compte avant de s'engager : s'informer sur l'activité économique locale, le niveau de chômage et l'état du marché de l'emploi. Ces facteurs influent sur les salaires, le niveau de vie, le pouvoir d'achat immobilier de la population et des locataires potentiels. Il n'en reste pas moins qu'un des principaux risques de cette opération immobilière défiscalisante serait de surpayer ce logement neuf, surtout en cette période de regain d'inflation. « Si le prix de vente est trop déconnecté du marché de l'ancien, l'acheteur démarre avec un handicap et prend davantage de risques concernant son éventuel retour sur investissement », indique Stéphane Desquartiers, président de la Maison de l'investisseur. Qui conseille d'« acheter près de chez soi, dans un secteur qu'on connaît et qu'on est en mesure d'apprécier »
Des nouvelles des transactions dans Marseille et plus précisément dans les 11èmes et 12èmes arrondissements:
Aujourd'hui, suite une réunion de votre agence avec les acteurs immobiliers majeurs de la ville, nous pouvons indiquer que le marché se porte très bien? En France, depuis 1 an, 965 000 transactions, environ, ont été réalisées, et Marseille n'échappe pas à cette constatation. Notre agence, comme d'autres, manquent de mandat de vente car la plupart de nos offres ont trouvé acquéreurs. Si des vendeurs nous contactaient, il serait certainement probable que nous puissions leurs vendre leurs biens très vite vu le nombre de demandes insatisfaites que nous avons en stock de la part d'acquéreurs qui ont raté nos dernières opportunités. Les délais tendent à se raccourcir, et il n'est pas rare de voir un appartement se vendre en moins d'un mois, s'il est au prix du marché. Les taux d'intérêt sont bas et devraient le rester. Locataires, je vous invite à confronter le montant de votre loyer à la mensualité qu'il vous faudrait pour acquérir le logement que vous occupez. Vous seriez peut-être surpris. Bonne journée à tous.
La vidéo permet aux acquéreurs de valider leur envie de visiter le bien proposé sur internet car elle permet d'aller beaucoup plus loin que les photos classiques.
Grâce au mandat sérénité, les vendeurs ont pu bénéficier de ce service unique.
Si vous avez besoin de plus de précisions, contactez-nous !
