Référendum sur la sortie du Royaume-Uni de l’Europe, élection de Donald Trump aux
États-Unis… à chaque événement politique, les compteurs de la finance mondiale s’affolent
et le marché immobilier est régulièrement impacté. Depuis plusieurs décennies, les élections
présidentielles en France ont également un effet sur les transactions immobilières – et un
effet négatif, par ailleurs. Peut-on d’ores et déjà estimel’impact des élections de mai 2017
sur le marché ?
Présidentielles et immobilier : un lien
indubitable
Dans quelle mesure une élection présidentielle peut-elle impacter frontalement le marché
immobilier ? La réponse est à chercher du côté de l’émotion. Au même titre que les
marchés financiers, le secteur de la pierre est sensible aux variations de cette devise
intangible qu’on appelle « la confiance ».
Les investissements immobiliers ont besoin de stabilité dans la conduite de leurs affaires
– exactement comme les entreprises, d’ailleurs. Toute forme d’instabilité, même si elle
n’est que supposée, va donc impacter négativement sur leur volonté de faire des affaires.
C’est vrai des grands investisseurs et des promoteurs immobiliers, qui comptent sur la
stabilité législative pour lancer des projets d’envergure. Mais c’est vrai également des
particuliers, qui peuvent choisir de différer un
achat immobilier par crainte d’un
changement dans la fiscalité de la pierre à la faveur de l’élection d’un candidat dont le
programme serait, à ce titre, ambigu, voire problématique.
Ces craintes peuvent être vraies ou fausses, fondées ou infondées, réelles ou fantasmées
– en 1981, après l’élection de François Mitterrand, certains imaginaient déjà l’Armée rouge
débarquer à Paris ! Peu importe sur quels arguments s’appuient ces peurs : elles peuvent
mettre à mal, en quelques mois, les bonnes années successives du marché immobilier.
Par exemple, l’arrivée au pouvoir de François Hollande en 2012 a eu pour effet une chute
de 11,6 % du volume des transactions ! Le « moi, président » n’aura donc pas servi de
ciment pour rassurer les investisseurs immobiliers.
Focus sur les élections présidentielles passées
Crédit Foncier a publié une étude récente passionnante sur la question.
L'établissement bancaire s’est penché sur la corrélation entre les élections présidentielles
de la Ve République et
les évolutions du volume des transactions immobilières pour chaque année de scrutin.
Le résultat est frappant.
On constate que toutes les élections présidentielles – à l’exception, étrangement, de
celle qui s’est tenue en 2002 – ont eu un effet négatif sur le volume des transactions.
La baisse dans l’immobilier ancien est en moyenne est de 3,8 % l’année du scrutin.
Mais il est encore plus intéressant de remarquer que ce recul est encadré par des
hausses : l’année qui précède l’élection, le volume des ventes augmente en moyenne de
4,6 % ; l’année d’après l’élection, il reprend à + 2,3 %. L’année électorale marque donc
une véritable rupture avec les résultats qui précèdent et ceux qui suivent.
La baisse la plus importante est celle qui a accompagné l’entrée à l’Élysée de François
Hollande en 2012. Curieusement, le scrutin de 2002 a, lui, été accompagné d’une hausse
de 3,4 %. Faut-il y voir une forme de confiance des milieux de l’immobilier à l’égard du
président en exercice, Jacques Chirac, qui avait décidé de se présenter à sa propre
succession ; l’action du gouvernement socialiste qui était aux commandes depuis 1997
ou est-ce là un simple hasard du calendrier ?
À quoi faut-il s’attendre pour 2017 ?
Pour de nombreux spécialistes de l’immobilier, 2017 sera l’année où
les taux d’intérêt vont
enfin commencer leur remontée, après un an et demi de baisse presque continue. Mais
ce sera également une année électorale, qui plus est forte d’enjeux importants pour les
acteurs du marché : voilà deux ans que l’immobilier se porte bien en France, avec une
reprise des constructions et un accroissement du volume de transactions, deux bonnes
nouvelles qui s’appuient aussi bien sur les taux attractifs que sur les mesures mises en
place par le gouvernement pour favoriser l’investissement locatif et l’accession à la
propriété. Le scrutin du mois de mai pourrait-il rompre le charme qui opère jusqu’à
maintenant ?
Le manque de confiance des acteurs du marché
Toujours dans cette étude, le Crédit Foncier a interrogé environ 400 professionnels du
secteur – agents immobiliers, promoteurs, lotisseurs, constructeurs de maisons
individuelles, commercialisateurs et gestionnaires de patrimoine, partout en France, afin
de recueillir leur avis sur les effets à attendre de la prochaine messe politique.
Résultat :
- Ils sont 53 % à prévoir un impact négatif,
- Et 32 % seulement à entrevoir un avenir radieux.
À noter que cette étude a été menée avant le mois de novembre. Elle ne prend donc pas
en compte les évolutions récentes quant au futur scrutin présidentiel, avec la valse des
candidats et des cartes qui ont été complètement rebattues.
D’ailleurs, l’étude révèle autre chose : une estimation du volume des transactions attendu
de 810 000 unités construites (contre 840 000 en 2016), ce qui serait une excellente année
immobilière malgré tout.
Pourquoi il faut se montrer optimiste
De fait, il est prématuré de se laisser aller au négativisme. Même si l’issue de la prochaine
élection estimpossible à déterminer à l’avance, elle se partage comme d’habitude entre
deux possibilités – un président de droite ou un président de gauche. Or, dans la mesure
où les
dispositifs d’aide ont été pour la plupart reconduits en 2017 (notamment les plus
attractifs du point de vue de l’accession à la propriété et de l’investissement immobilier),
et où la prochaine majorité, même si elle inclinait à le faire, ne pourrait rien y changer
avant de nombreux mois (au mieux), il y a tout lieu de rester résolument optimiste pour
l’année àvenir.
Si l’on ajoute à cela le fait que les taux d’intérêt encore historiquement bas offrent des
conditions idéales pour souscrire un
crédit immobilier, au moins durant tout le premier
semestre 2017 (pour la suite, on attendra de voir), nous sommes catégoriques : il n’y a
aucune raison pour les candidats à l’acquisition de différer un projet d’achat ou
d’investissement immobilier. Et ce, malgré les craintes éventuelles qui pourraient surgir
au détour d’un programme présidentiel ou d’un autre.
Et même si l’année 2017 voyait une baisse du volume des constructions et des
transactions, cette étude nous inviterait tout de même à l’optimisme : ne voit-on pas que
les « mauvaises » années électorales sont toujours suivies d’un rebond du marché ?
De sorte que, si 2017 n’est pas votre année, 2018 le sera sans aucun doute !
