lundi 4 mai 2020
jeudi 13 décembre 2018
Investir dans le neuf
Spécial immobilier - Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier neuf
Villes et quartiers à privilégier, durée de détention du bien, prix… Tout ce qu'il faut savoir pour choisir au mieux son placement défiscalisé Pinel.
Trop peu de biens à vendre, pas assez de foncier disponible pour assurer une production de logements permettant de répondre à une demande toujours forte… En cette rentrée d'automne, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s'appuie sur les derniers chiffres du secteur pour juger « préoccupante » la conjoncture. Après un cru 2017 exceptionnel en termes de volume, les achats des propriétaires occupants et des investisseurs ont ralenti depuis le début de l'année. Sur le premier semestre, les futurs bailleurs ont ainsi été moins nombreux, à hauteur de - 10,4 %, que sur la même période de 2017.
Mais, si les ventes en Pinel fléchissent, ce type d'investissement immobilier défiscalisé pèse encore lourd, représentant 54 % des réservations enregistrées au niveau national. Prolongé jusqu'à décembre 2021, ce dispositif permet d'abaisser son impôt sur le revenu de 12 % du montant du bien avec un engagement de location non meublée sur six ans, de 18 % sur neuf ans et de 21 % sur douze ans, dans la limite d'un investissement global de 300 000 € par an. Autres règles à respecter : choisir un locataire sous conditions de ressources entrant dans les barèmes édictés par la loi et respecter un plafond de loyer. « Ce genre de placement s'avère tout à fait opportun pour ceux qui ont besoin de défiscaliser, même si, pour un investissement réalisé en 2018 et au-delà, il faudra tenir compte de l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2019, du prélèvement à la source », rappelle Cédric Forman, directeur général de Thesaurus. Le 4 septembre, l'État a annoncé que l'administration fiscale rembourserait au contribuable 60 % de la réduction Pinel au 15 janvier 2019 et le solde en septembre de cette même année.
Grand Paris. Avec un plafond du prix d'achat fixé à 5 500 €/m2, une telle opération est irréalisable dans la capitale. Mais, comme le prix moyen d'un logement neuf au niveau national avoisine 4 100 €/m2, ce genre d'investissement est possible « en Île-de-France, où le marché immobilier est tendu et la demande locative forte. Dans des communes comme Bagnolet (93), Pontoise (95) et Clamart (92), les prix de vente du neuf tangentent les 5 500 €/m2. C'est aussi le cas de nombreuses autres villes de région parisienne qui seront desservies par les futures lignes de métro Grand Paris Express », indique Philippe Plaza, directeur général d'Eiffage Immobilier. C'est le cas du Blanc-Mesnil, de Bagneux, de Massy, de Créteil, de Villejuif et de Saint-Denis. « La mise en service de ce nouveau réseau de transport va considérablement faciliter et accélérer la mobilité entre les villes des première et deuxième couronnes, certains secteurs devenant mieux connectés qu'aujourd'hui », ajoute Marc Julien, dirigeant fondateur de Pierre Invest. Car, en plus des travaux d'infrastructures destinés à construire ces nouvelles gares souterraines, c'est tout l'aménagement urbain de proximité qui est souvent repensé avec l'émergence d'un « morceau de ville » mêlant habitations, commerces, équipements collectifs et bureaux.
21 % du montant du bien
C'est la part qui peut être déduite de son impôt sur le revenu grâce au dispositif Pinel, avec un engagement de location non meublée sur douze ans.
Pour les communes de taille moyenne situées en zone B2, il est encore temps d'investir en Pinel. A Angers et à Brest, situés dans cette zone, les investisseurs sont nombreux et louent immédiatement leurs biens tout juste livrés. « A Angers et au Mans intra-muros, le marché locatif est dynamique avec des prix du neuf compris entre 3 300 et 3 500 €/m2 », précise Jean-François Vigneron, directeur opérationnel de Réalités Immobilier. Toutefois, le compte à rebours est lancé. Il ne reste plus que trois mois, soit d'ici au 31 décembre, pour « faire du Pinel ». À compter de 2019, cette zone à l'immobilier peu cher ne sera plus éligible à cette loi de défiscalisation.
Horizon. Un rendement locatif annuel proche de 4 % et des économies d'impôts sont des arguments qui font mouche auprès des candidats investisseurs. Mais il convient de choisir soigneusement son programme en se plaçant, dès le début, dans une perspective de détention à long terme. « Il faut sélectionner une opération avec l'objectif de capter une plus-value potentielle lors d'une revente à l'horizon d'au moins quinze ans. En optant pour du neuf dans un quartier en germe ou en cours de réaménagement, on peut tabler sur ce genre de scénario, indique Olivier Bokobza, directeur général du pôle immobilier résidentiel de BNP Paribas Immobilier. Les grandes villes et leurs agglomérations sont à privilégier, notamment celles où le solde migratoire est positif. »« Mieux vaut cibler les zones urbanisées où les actifs ont besoin de se loger et donc de louer sur un marché locatif globalement stable générant une demande régulière », complète Éric Ninu, directeur commercial d'iSelection. Résultat : « Il faut miser sur les 12 grandes métropoles régionales comme Nantes, Marseille, Toulouse, Lille, Lyon, Bordeaux… C'est là que le besoin de se loger est important, en dépit des prix élevés », insiste Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. Selon les derniers chiffres de la FPI arrêtés au deuxième trimestre 2018, le prix moyen du mètre carré habitable dans le neuf (hors parking) est de 4 190 € à Lyon (+ 4 % par rapport au 2e trimestre 2017), de 4 032 € à Bordeaux (+ 3,5 %), de 3 995 € à Marseille (+ 2,2 %), de 3 682 € à Toulouse (+ 4,4 %) et de 3 358 € à Lille (+ 3,2 %). Dans ces métropoles où l'immobilier neuf s'apprécie, le rendement attendu s'écorne. La raison ? Le bailleur doit respecter un loyer plafond qui reste peu ou prou le même que le bien situé en centre-ville ou dans les communes périphériques (à condition de se trouver dans la même zone). Cependant, l'équation peut se révéler gagnante à condition d'acheter au bon endroit. L'existence ou la programmation de grands projets urbains dans la ville ou dans son agglomération contribuent, à terme, à rendre certains secteurs plus agréables à vivre. De plus, « il ne faut pas oublier de cibler les villes où la vacance locative est faible, avec un revenu moyen d'un bon niveau et bien orienté », ajoute Marc Julien.
Autres éléments à prendre en compte avant de s'engager : s'informer sur l'activité économique locale, le niveau de chômage et l'état du marché de l'emploi. Ces facteurs influent sur les salaires, le niveau de vie, le pouvoir d'achat immobilier de la population et des locataires potentiels. Il n'en reste pas moins qu'un des principaux risques de cette opération immobilière défiscalisante serait de surpayer ce logement neuf, surtout en cette période de regain d'inflation. « Si le prix de vente est trop déconnecté du marché de l'ancien, l'acheteur démarre avec un handicap et prend davantage de risques concernant son éventuel retour sur investissement », indique Stéphane Desquartiers, président de la Maison de l'investisseur. Qui conseille d'« acheter près de chez soi, dans un secteur qu'on connaît et qu'on est en mesure d'apprécier »
mercredi 30 mai 2018
Voilà l'été
Des nouvelles des transactions dans Marseille et plus précisément dans les 11èmes et 12èmes arrondissements:
Aujourd'hui, suite une réunion de votre agence avec les acteurs immobiliers majeurs de la ville, nous pouvons indiquer que le marché se porte très bien?
En France, depuis 1 an, 965 000 transactions, environ, ont été réalisées, et Marseille n'échappe pas à cette constatation.
Notre agence, comme d'autres, manquent de mandat de vente car la plupart de nos offres ont trouvé acquéreurs.
Si des vendeurs nous contactaient, il serait certainement probable que nous puissions leurs vendre leurs biens très vite vu le nombre de demandes insatisfaites que nous avons en stock de la part d'acquéreurs qui ont raté nos dernières opportunités.
Les délais tendent à se raccourcir, et il n'est pas rare de voir un appartement se vendre en moins d'un mois, s'il est au prix du marché.
Les taux d'intérêt sont bas et devraient le rester.
Locataires, je vous invite à confronter le montant de votre loyer à la mensualité qu'il vous faudrait pour acquérir le logement que vous occupez.
Vous seriez peut-être surpris.
Bonne journée à tous.
mardi 17 octobre 2017
Découvrez une vidéo pour la maison suivante !
La vidéo permet aux acquéreurs de valider leur envie de visiter le bien proposé sur internet car elle permet d'aller beaucoup plus loin que les photos classiques.
Grâce au mandat sérénité, les vendeurs ont pu bénéficier de ce service unique.
Si vous avez besoin de plus de précisions, contactez-nous !
+RenéGenneson
vendredi 16 juin 2017
Les Taux ne remontent tant que ça !
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vendredi 9 juin 2017
Marché, taux, les tendances du mois de mai 2017
CONJONCTURE
Enquête sur le marché des résidences secondaires
Le réseau ERA a mené une enquête sur le secteur des résidences secondaires. Face à l'embelli du marché immobilier, le réseau a tenté de comprendre les raisons d'achat d'une résidence secondaire. L'étude démontre que plus d’une personne interrogée sur deux déclare envisager l’achat d’une résidence secondaire pour pouvoir y passer des vacances. Ces achats représentent aussi un lieu de retraite (28%) et un moyen pour se constituer un capital (21 %).
Source : observatoiredelafranchise.fr - 31.05.2017 | Lire l'article
Tendance du marché immobilier : des prévisions haussières
La tendance du marché immobilier issue d'une enquête réalisée auprès d'études notariales démontre une hausse des activités des services immobiliers. Selon les notaires, la tendance sur les prix s’améliore en dépit d’inflexions momentanées, tant pour les terrains que pour les logements.
Source : infosimmo.com - 31.05.2017 | Lire l'article
Evolution des prix pour le mois de mai
MeilleursAgents.com qui publie la 92ème édition de son baromètre mensuel analyse le palmarès des hausses des prix de l'immobilier en mai. En tête des villes Paris, avec une augmentation de 1.4% sur un mois. Bordeaux poursuit également une tendance haussière avec une nouvelle progression de +1.3% en mai.
Source : lesechos.fr - 02.06.2017 | Lire l'article
La construction de logement neuf progresse
Selon les chiffres publiés mardi par la ministère chargé du Logement, la construction de logements neufs a continué à progresser de février à avril en France. Avec près de 400 000 mises en chantier, une progression de 15.1% a été constatée de février à avril, comparé aux trois mêmes mois de 2016. De leur côté, les permis de construire ont augmenté de 13.7% sur les même mois.
Source : lefigaro.fr - 30.05.2017 | Lire l'article
FINANCEMENT
Les taux des crédits immobiliers en baisse
Selon l'agence Le-partenaire.fr, les taux des crédits immobiliers sont en baisse au mois de juin. Les emprunteurs bénéficient de la nouvelle réglementation sur la délégation d'assurance de prêt. Elle permet de diminuer jusqu'à 15% le coût total du crédit immobilier tout en préservant des garanties optimales.
Source : infosimmo.com - 31.05.2017 | Lire l'article
REGLEMENTATION
Le registre d'immatriculation des copropriétés est consultable fin juin 2017
Le registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires a pour objectif de recenser l'ensemble du parc des copropriétés en France et de connaître son état. Les particuliers qui souhaitent se renseigner avant d'acheter pourront consulter l'annuaire du registre fin juin 2017. Le registre compte déjà 30 000 copropriétés immatriculées en 7 mois.
Source : mon-immeuble.com - 31.05.2017 | Lire l'article
VIE DES INSTITUTIONS
Les propositions du notariat aux futurs parlementaires
Le notariat a publié ses propositions destinées aux futurs parlementaires. Ciblant les élus, les entrepreneurs, les acteurs de l’immobilier et les familles, les notaires affichent trois ambitions : la lutte contre l'habitat indigne, supprimer l'exonération temporaire de taxe foncière pour les constructions neuves et faciliter l'accès des primo-accédants à la propriété.
Source : mon-immeuble.com - 31.05.2017 | Lire l'article
ACTEURS DU MARCHE
Un début d'année bénéfique pour Laforêt
Depuis le début 2017, Laforêt multiplie les ouvertures avec 26 nouvelles agences. Le contexte y est favorable puisque les transactions immobilières sont en hausse sur les premiers mois de l’année de 16.1 %. Le groupe s'est également emparé de la holding Arche, créant ainsi un groupe phare de l’immobilier en France.
Source : observatoiredelafranchise.fr - 31.05.2017 | Lire l'article
L'ACTUALITE EN REGION
Le marché locatif du Haut-Rhin va mieux
La dernière étude de l'Adil et de la Fnaim 68 démontre que le parc locatif du Haut Rhin connaît une légère progression. 25 % des résidences principales sont occupées en 2016 par des locataires privés, et concernent environ 80 000 ménages, contre 24,8 % en 2015 et 24,5 % en 2011. L'enquête révèle également que les maisons en location sont rares.
Source : lalsace.fr - 31.05.2017 | Lire l'article
Le marché de La Rochelle en pleine embellie
Les derniers chiffres de l'Oiso, l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest révèle que le marché immobilier neuf de l'agglomération de La Rochelle a enregistré en 2016 une progression des ventes de 34 % par rapport à 2015. La tendance est également à la hausse dans l'ancien.
Source : latribune.fr - 29.05.2017 | Lire l'article
+RenéGenneson
jeudi 11 mai 2017
Croissance de l'immobilier début 2017
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